饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(j双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的iā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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